Kredit Aufnehmen Voraussetzungen

Anforderungen an die Aufnahme von Krediten durch die WEG

Häufig kann mangels entsprechender Reservenbildung oder hoher finanzieller Belastungen der einzelnen Stockwerkeigentümer nur eine Kreditfinanzierung durch die Einhebung einer Sonderabgabe in Erwägung gezogen werden, z.B. bei der Renovierung eines im Besitz der WEG befindlichen Hauses. Schon 2012 musste der BGH in seinem Beschluss vom 28. September 2012 (V ZR 251/11) über die Entscheidung darüber befinden, ob und wenn ja, unter welchen Bedingungen eine WEG ein Darlehen zur Deckung ihres Finanzierungsbedarfs aufnehmen kann.

Hier wurde erstmals ausgeführt, dass die Befugnisse der Sondereigentümer, den finanziellen Aufwand des WEG auch durch Kreditaufnahme zu sichern, nicht explizit aus dem Sondereigentumsgesetz abgeleitet sind, sondern von diesem angenommen werden und dass es auch Sache der Sondereigentümer ist, dies durch Beschlussfassung zu beschließen. Dazu zählt auch die Einigung darüber, ob der Bedarfe durch die gebildeten Reserven, durch entsprechende Sonderzuweisungen oder durch Kreditaufnahme abgedeckt werden soll.

Allerdings ist die Fragestellung, unter welchen Bedingungen die Inanspruchnahme eines langfristigen Darlehens einer guten Verwaltungspraxis gleichkommt, umständlich. Der BGH hatte diese Fragestellung jedoch zunächst offen gelassen, da die Entscheidung bereits rechtskräftig geworden war. Inzwischen hat der BGH seine frühere Berufung bekräftigt und in seiner Entscheidung vom 25. September 2015 (V ZR 244/14) beschlossen, dass Wohnungseigentümergemeinschaften auch Langzeitdarlehen für die Renovierung ihres Wohnhauses aufnehmen können, wenn die besonderen Gegebenheiten des Einzelfalles unter Berücksichtigung aller Interessenwägungen berücksichtigt werden.

Dennoch ist bei der Betrachtung der Maßnahmenfinanzierung, vor allem bei großen, langfristigen Krediten, auf das Haftpflichtrisiko zu achten. Dabei ist zu berücksichtigen, dass bei Zahlungsverzug einzelner Stockwerkeigentümer die daraus entstehenden Unterdeckungen durch eine angemessene Anpassung und Aufstockung der Betrage der anderen Stockwerkeigentümer oder durch die Einhebung einer Sonderabgabe aufgefangen werden müssen.

Diese Gefahr ist zu jeder Zeit gegeben, da eine verlässliche Einschätzung der Kreditwürdigkeit einzelner Stockwerkeigentümer, insbesondere im Hinblick auf die langfristigen Kreditlaufzeiten, nicht möglich ist und immer davon auszugehen ist, dass in diesem Zeitraum ein Eigentümerwechsel stattfinden wird. Zur Feststellung, ob die Kreditaufnahme durch das WEG einer ordentlichen Verwaltungspraxis entspreche, müsse eine gründliche Prüfung aller maßgeblichen Sachverhalte im Einzelfall unter Beachtung der Belange der betroffenen Stockwerkeigentümer durchgeführt werden.

Dabei ist der Verwendungszweck des Kredites von besonderer Bedeutung; je dringender eine beabsichtigte Massnahme ist, um so wahrscheinlicher ist es, dass die Benachteiligungen der Kreditfinanzierung durch die Kreditaufnahme im Wiegeprozess zurückgehen. Die hohe wirtschaftliche Last im Zuge einer Sonderabgabe oder gar die überhöhten Forderungen von einkommensschwachen Wohnungseigentümern spricht oft für eine Kreditfinanzierung.

Abschließend ist auch die Darlehenshöhe in Abhängigkeit von der Zahl der Sondereigentümer, den Kreditzusagen, der Darlehensdauer und den Tilgungsbedingungen zu berücksichtigen. Der Beschluss der Eigentümer, ein langfristiges Darlehen aufzunehmen, muss Informationen über die zu fördernde Massnahme, die Hoehe des Kredites, seine Dauer, den Zinssatz oder den nicht zu ueberschreitenden Zinssatz sowie darüber beinhalten, ob die Rueckzahlungsraten so vereinbart sind, dass das Darlehen am Ende der vertraglich festgelegten Frist geloest wird.

Vor der Entscheidung müssen die Stockwerkeigentümer schliesslich auf die bestehenden Verpflichtungen aufmerksam gemacht werden, dass bei einer Insolvenz einzelner Besitzer während der Darlehenslaufzeit die verbleibenden Besitzer zur Behebung der daraus resultierenden Ausfälle sind. Diese Angaben über das Risikopotenzial der Pflicht zur Nachschussleistung sind im Rahmen der ordentlichen Geschäftsführung im Sitzungsprotokoll der Gesellschafterversammlung zu unterzeichnen.